叶永祥律师 - 2008-9-11 14:09:00
浙江在线·住在杭州网9月10日消息(见习记者 罗兰) 金成集团推出的“3年增值购房计划”今天启动。记者从金成房产的销售处获知：截止下午5时20分，100套房源已有20%成交。
“参加本次购房计划的客户，签约之日起满三年后第一个月内可提出无理由全款退房，并获得30%增值款。”金成房产总裁陈利波笑着告诉记者，“我们的合同及附加协议都是公开的，不是什么秘密。”
参与此次活动的房源共计100套，其中竹海水韵10套，面积为120平方米-140平方米；庭院深深40套，闲林山水50套，为80平方米-100平方米。据销售人员介绍，竹海水韵和闲林山水为精装修房源，装修成本分别是2000元/平方米和1000元/平方米。
现场：自住者为主
在闲林山水的售楼现场，记者看到，有不少购房者已不是第一次来这里看房了。“以前没打过折，这次碰到搞活动，就再来问问。”陈先生得知金成集团的此次活动，上午就带着一家一起来了。
“我庭院深深还想要一套。”初听之下，记者以为碰到了投资客。原来，汪先生一行5人都想买房子，他是先来陪朋友看闲林山水。面对记者是否自住的提问，汪先生笑了：“难道现在还炒房？”
据金成营销中心副经理姚远介绍，金成·江南春城作为教育大盘，本次活动主要是面向教育系统教职员工及大学毕业生。而汪先生的4位朋友，都是当地的老师。 “我们来看过好几次了，户型也基本早就定下了。这次当然要来。”汪先生的朋友一边“应付”着记者，一边跟销售人员沟通户型等问题。
细节：主合同与合同补充协议
“主合同与补充协议的签约主体应一致，否则主合同与补充协议就是两个法律关系。”记者根据律师的提点，向金成营销中心副经理姚远了解了合同主体。
记者从闲林山水的售楼部拿到了闲林山水房屋买卖合同的补充协议，该协议的“出卖人”为金成房产集团，因为闲林山水的主合同“出卖人”也是金成集团。
而庭院深深和竹海水韵属于金成江南春置业有限公司的项目，所以主合同与合同补充协议的“出卖人”都是江南春置业，同时由金成集团作为担保。
律师：补充合同有效 但存在风险
记者就金成集团本次活动的合同补充协议咨询了金鹰律师事务所的律师吴方荣。他在看过补充合同后表示，从法律角度说，该合同合法有效。
“补充合同中提出‘回购’这个概念，是允许的。其实就是开发商给了购房者一个附期限、附条件的回购权。”吴律师告诉记者，该补充协议对于回购权的履行期限比较明确、同时约定“税费由出卖人承担”，对出卖人、买受人双方都公平，但最好对税费的种类和范围进行明确。
吴律师也提醒，合同上的“房屋的完好”这一表述不够清晰。作为回购房屋的要求，将来这个可能成为争议点。
谈了合同的法律效力后，吴律师也讲了该合同存在的风险。首先是“回购时房屋的状况”，约定不够明确，其次是3年的时间较长，双方都存在履行能力的风险，所以特别是开发商方面最好能提供担保。
吴律师还告诉记者：“该协议中缺乏关于回购的具体操作约定，到真正执行时就会出现约定不明的情形，而无法实际履行。此外，该协议中没有约定违约责任，即到时开发商如不履行该回购义务或拒绝履行该义务的，应承担何种违约责任的约定，这一点对于购房者也很重要，否则这个回购权还是缺乏保障。”
最后，吴律师提醒购房者，主合同和补充协议的签约主体应一致。
各界声音
此前针对“3年增值是否牵涉融资”这个问题，本网论坛曾引发讨论。记者在银行工作的朋友表示，金成集团此次活动不牵涉金融系统。至于今后“回购”的资金交易，“这是流程细节上的问题”。而吴律师也表示，开发商与购房者之间有实际交易，不涉及非法融资。
另外，余杭区建设局一位工作人员表达了个人对“回购”的定性：“其实不是‘退房’，‘回购’等同于市场上的二手房交易。”
“余杭区的二手房交易税在10%，加上30%的增值款，应该说，这对金成集团来说是个考验。”本网评论员丁建刚从“回购”的税款角度提出了自己的看法，“不过对企业来说，‘回购’是亏本的，所以就不存在所得税问题了。”
来源： 住在杭州网 作者： 罗兰 编辑： 金季仁
“参加本次购房计划的客户，签约之日起满三年后第一个月内可提出无理由全款退房，并获得30%增值款。”金成房产总裁陈利波笑着告诉记者，“我们的合同及附加协议都是公开的，不是什么秘密。”
参与此次活动的房源共计100套，其中竹海水韵10套，面积为120平方米-140平方米；庭院深深40套，闲林山水50套，为80平方米-100平方米。据销售人员介绍，竹海水韵和闲林山水为精装修房源，装修成本分别是2000元/平方米和1000元/平方米。
现场：自住者为主
在闲林山水的售楼现场，记者看到，有不少购房者已不是第一次来这里看房了。“以前没打过折，这次碰到搞活动，就再来问问。”陈先生得知金成集团的此次活动，上午就带着一家一起来了。
“我庭院深深还想要一套。”初听之下，记者以为碰到了投资客。原来，汪先生一行5人都想买房子，他是先来陪朋友看闲林山水。面对记者是否自住的提问，汪先生笑了：“难道现在还炒房？”
据金成营销中心副经理姚远介绍，金成·江南春城作为教育大盘，本次活动主要是面向教育系统教职员工及大学毕业生。而汪先生的4位朋友，都是当地的老师。 “我们来看过好几次了，户型也基本早就定下了。这次当然要来。”汪先生的朋友一边“应付”着记者，一边跟销售人员沟通户型等问题。
细节：主合同与合同补充协议
“主合同与补充协议的签约主体应一致，否则主合同与补充协议就是两个法律关系。”记者根据律师的提点，向金成营销中心副经理姚远了解了合同主体。
记者从闲林山水的售楼部拿到了闲林山水房屋买卖合同的补充协议，该协议的“出卖人”为金成房产集团，因为闲林山水的主合同“出卖人”也是金成集团。
而庭院深深和竹海水韵属于金成江南春置业有限公司的项目，所以主合同与合同补充协议的“出卖人”都是江南春置业，同时由金成集团作为担保。
律师：补充合同有效 但存在风险
记者就金成集团本次活动的合同补充协议咨询了金鹰律师事务所的律师吴方荣。他在看过补充合同后表示，从法律角度说，该合同合法有效。
“补充合同中提出‘回购’这个概念，是允许的。其实就是开发商给了购房者一个附期限、附条件的回购权。”吴律师告诉记者，该补充协议对于回购权的履行期限比较明确、同时约定“税费由出卖人承担”，对出卖人、买受人双方都公平，但最好对税费的种类和范围进行明确。
吴律师也提醒，合同上的“房屋的完好”这一表述不够清晰。作为回购房屋的要求，将来这个可能成为争议点。
谈了合同的法律效力后，吴律师也讲了该合同存在的风险。首先是“回购时房屋的状况”，约定不够明确，其次是3年的时间较长，双方都存在履行能力的风险，所以特别是开发商方面最好能提供担保。
吴律师还告诉记者：“该协议中缺乏关于回购的具体操作约定，到真正执行时就会出现约定不明的情形，而无法实际履行。此外，该协议中没有约定违约责任，即到时开发商如不履行该回购义务或拒绝履行该义务的，应承担何种违约责任的约定，这一点对于购房者也很重要，否则这个回购权还是缺乏保障。”
最后，吴律师提醒购房者，主合同和补充协议的签约主体应一致。
各界声音
此前针对“3年增值是否牵涉融资”这个问题，本网论坛曾引发讨论。记者在银行工作的朋友表示，金成集团此次活动不牵涉金融系统。至于今后“回购”的资金交易，“这是流程细节上的问题”。而吴律师也表示，开发商与购房者之间有实际交易，不涉及非法融资。
另外，余杭区建设局一位工作人员表达了个人对“回购”的定性：“其实不是‘退房’，‘回购’等同于市场上的二手房交易。”
“余杭区的二手房交易税在10%，加上30%的增值款，应该说，这对金成集团来说是个考验。”本网评论员丁建刚从“回购”的税款角度提出了自己的看法，“不过对企业来说，‘回购’是亏本的，所以就不存在所得税问题了。”
来源： 住在杭州网 作者： 罗兰 编辑： 金季仁