北峰一剑 - 2008-11-13 11:09:00
来源：钱江晚报
11月并不是杭州传统的开盘旺季，但今年在11月开盘的项目不少。这些新开盘项目，单看现在的价格它们确实让同区域的竞争对手陷入被动，但如果纵向来比，它们在区域价格内处于什么位置？以这些楼盘为代表，杭州各个区域价格体系是否正在重建？我们选择近期有热门新盘推出的区域，来看看杭州主城区目前的价格情况。
滨江：地铁概念房，已回到去年10月的价格
11月1日开盘的华荣风景蝶院，起价7000元/平方米，是目前滨江区卖得比较低的一个楼盘。事实上，杭州主城区10月成交的商品房有近三成在滨江区，近期上市的楼盘也很多，比如云厦连园、江南文苑、风景蝶院、视界之窗，加上销售正热的东方郡、天鸿君邑、中海钱塘山水，这个区域是继九堡之后，价格战最激烈的地方。
滨江区的新盘主要集中在两大板块，一是一桥附近，一是区政府周边。
一桥附近在售楼盘包括钱塘山水、天鸿君邑、江南文苑、银爵世纪公寓等。钱塘山水二期9月底推出，成交均价约12500元/平方米，是该区域的价格高点。天鸿君邑是[url=http://www.kf361.com/zt/jingzhuangxiu/]精装修[/url]楼盘，透明售房网上显示其实际成交均价10360元/平方米；江南文苑10月底开盘，均价8700元/平方米左右；银爵世纪公寓一期5月开盘销售率过90%，成交均价8312元/平方米，二期7月底开盘销售率10%左右，成交均价10803元/平方米。
根据汉嘉机构采集的数据，2007年10月滨江区的商品房成交均价为10580元/平方米。可以划入一桥板块的楼盘，比如贺田尚城去年九十月份的成交均价是12630元/平方米(有江景资源)。因此，从纵向价格比较来看，一桥附近楼盘目前的实际成交价与2007年市场最疯狂的时候相差并不大。
再来看滨江区政府周边楼盘的价格情况。因为有地铁概念，该区域被认为是目前生活、交通配套最成熟的板块，新近上市楼盘有东方郡、云厦连园。东方郡9月底推出的房源目前成交均价10483元/平方米，销售率约65%；云厦连园，10月26日开盘，截至11月12日，预定5套，成交6套，成交均价9016元/平方米。
同样是地铁概念，东方郡旁的铂金时代2007年10月11日推出的房源实际成交均价10579元/平方米，2007年11月底又推出一批房源均价11717元/平方米；同在东方郡旁的瑞立中央花城，2006年5月～2007年5月间推出4批房源，成交均价在6500元～8000元/平方米。
因此，目前的区政府地铁概念房价格差不多回到2007年10月左右的价格，但比2007年5月又要高出不少。
滨江金色蓝庭在11月6日开盘，均价15160元/平方米，以高性价比楼盘的姿态入市，成为目前文教区板块内的大热门，让同板块内的周边楼盘倍感压力。
今年因为新盘少，文教区板块是比较沉寂的，直到金都城市芯宇开盘。城市芯宇开盘，今年1月、5月曾推出两批房源，目前毛坯房成交均价约22000元/平方米，[url=http://www.kf361.com/zt/jingzhuangxiu/]精装修[/url]房的成交均价约29000元/平方米，目前该楼盘的销售率约75%。
2007年确实是文教区楼盘风光无限的一年，地价、楼价频频创新高。
梧桐公寓最早一批房源2006年3月底推出，成交均价12000元/平方米，2006年6月底推出第二批房源，当时的成交均价近14000元/平方米。2006年11月推出最后一批房源，成交均价达到21271元/平方米，目前仍有可售房。
枫华府第，一个早在2005年底就已经上市的老盘，目前仍有300多套房源可售，销售率80%左右。枫华府第在2005年12月
30日开盘后直到2006年12月初，其间成交均价一直在15000元/平方米左右徘徊。2007年，该楼盘有大幅提价，最高卖到2.2万元/平方米。
银马公寓，2006年12月1日开盘至2007年8月，该楼盘推出的482套房源仅剩3套，销售率近100%，这些房源的成交均价在16000元/平方米左右。2007年8月底，银马公寓又推出过147套房源，成交均价超过25000元/平方米，这批房源的销售情况一般。今年1月底，它最后一批房源上市，成交均价18000元/平方米，目前销售率约90%。
因为金地自在城、中海金溪园、广宇西城美墅相继传出将在11月开盘的消息，三墩板块再次引起关注。
去年三墩板块曾有两宗土地以超过7000元/平方米的楼面价成交，引来市场一片哗然，但实际上该区域并没有哪个楼盘因这波拉升而受益。目前在售的白马尊邸，首批房源是今年6月22日推出，329套房源已售出133套，销售率40%左右，成交情况并不理想。目前的公寓的成交均价约8600元/平方米。
亲亲家园早已售罄。2007年1月～6月，亲亲家园共推出6个批次874套房源，其成交均价在6700元～7200元/平方米之间。2007年8月最后一批房源上市，共239套，成交均价上涨到8118元/平方米。
兰韵天城和三墩颐景园都是2005年8月上市的老盘。兰韵天城2005年8月12月推出3批共644套房源，成交均价为6300元～6800元/平方米。三墩颐景园，楼盘规模较大，有近千套房源其中包括小高层公寓和排屋，其小高层公寓的成交均价在5600元～6200元/平方米之间。
11月并不是杭州传统的开盘旺季，但今年在11月开盘的项目不少。这些新开盘项目，单看现在的价格它们确实让同区域的竞争对手陷入被动，但如果纵向来比，它们在区域价格内处于什么位置？以这些楼盘为代表，杭州各个区域价格体系是否正在重建？我们选择近期有热门新盘推出的区域，来看看杭州主城区目前的价格情况。
滨江：地铁概念房，已回到去年10月的价格
11月1日开盘的华荣风景蝶院，起价7000元/平方米，是目前滨江区卖得比较低的一个楼盘。事实上，杭州主城区10月成交的商品房有近三成在滨江区，近期上市的楼盘也很多，比如云厦连园、江南文苑、风景蝶院、视界之窗，加上销售正热的东方郡、天鸿君邑、中海钱塘山水，这个区域是继九堡之后，价格战最激烈的地方。
滨江区的新盘主要集中在两大板块，一是一桥附近，一是区政府周边。
一桥附近在售楼盘包括钱塘山水、天鸿君邑、江南文苑、银爵世纪公寓等。钱塘山水二期9月底推出，成交均价约12500元/平方米，是该区域的价格高点。天鸿君邑是[url=http://www.kf361.com/zt/jingzhuangxiu/]精装修[/url]楼盘，透明售房网上显示其实际成交均价10360元/平方米；江南文苑10月底开盘，均价8700元/平方米左右；银爵世纪公寓一期5月开盘销售率过90%，成交均价8312元/平方米，二期7月底开盘销售率10%左右，成交均价10803元/平方米。
根据汉嘉机构采集的数据，2007年10月滨江区的商品房成交均价为10580元/平方米。可以划入一桥板块的楼盘，比如贺田尚城去年九十月份的成交均价是12630元/平方米(有江景资源)。因此，从纵向价格比较来看，一桥附近楼盘目前的实际成交价与2007年市场最疯狂的时候相差并不大。
再来看滨江区政府周边楼盘的价格情况。因为有地铁概念，该区域被认为是目前生活、交通配套最成熟的板块，新近上市楼盘有东方郡、云厦连园。东方郡9月底推出的房源目前成交均价10483元/平方米，销售率约65%；云厦连园，10月26日开盘，截至11月12日，预定5套，成交6套，成交均价9016元/平方米。
同样是地铁概念，东方郡旁的铂金时代2007年10月11日推出的房源实际成交均价10579元/平方米，2007年11月底又推出一批房源均价11717元/平方米；同在东方郡旁的瑞立中央花城，2006年5月～2007年5月间推出4批房源，成交均价在6500元～8000元/平方米。
因此，目前的区政府地铁概念房价格差不多回到2007年10月左右的价格，但比2007年5月又要高出不少。
城西文教区：新开楼盘卖1.5万元/平方米，
接近去年5月的水平滨江金色蓝庭在11月6日开盘，均价15160元/平方米，以高性价比楼盘的姿态入市，成为目前文教区板块内的大热门，让同板块内的周边楼盘倍感压力。
今年因为新盘少，文教区板块是比较沉寂的，直到金都城市芯宇开盘。城市芯宇开盘，今年1月、5月曾推出两批房源，目前毛坯房成交均价约22000元/平方米，[url=http://www.kf361.com/zt/jingzhuangxiu/]精装修[/url]房的成交均价约29000元/平方米，目前该楼盘的销售率约75%。
2007年确实是文教区楼盘风光无限的一年，地价、楼价频频创新高。
梧桐公寓最早一批房源2006年3月底推出，成交均价12000元/平方米，2006年6月底推出第二批房源，当时的成交均价近14000元/平方米。2006年11月推出最后一批房源，成交均价达到21271元/平方米，目前仍有可售房。
枫华府第，一个早在2005年底就已经上市的老盘，目前仍有300多套房源可售，销售率80%左右。枫华府第在2005年12月
30日开盘后直到2006年12月初，其间成交均价一直在15000元/平方米左右徘徊。2007年，该楼盘有大幅提价，最高卖到2.2万元/平方米。
银马公寓，2006年12月1日开盘至2007年8月，该楼盘推出的482套房源仅剩3套，销售率近100%，这些房源的成交均价在16000元/平方米左右。2007年8月底，银马公寓又推出过147套房源，成交均价超过25000元/平方米，这批房源的销售情况一般。今年1月底，它最后一批房源上市，成交均价18000元/平方米，目前销售率约90%。
从这些同区域楼盘的比较可以看出，购房者对文教区板块的可承受价位就在12000元～18000元/平方米。考虑到区域位置、学区和配套、开发商以及产品情况，滨江金色蓝庭是定了15160元/平方米的均价正好取了一个中间值，基本接近该区域在2007年5月前的价格水平。
8600元/平方米的价格卖得很艰难，
单价调整到去年5月的七八千元才有竞争力因为金地自在城、中海金溪园、广宇西城美墅相继传出将在11月开盘的消息，三墩板块再次引起关注。
去年三墩板块曾有两宗土地以超过7000元/平方米的楼面价成交，引来市场一片哗然，但实际上该区域并没有哪个楼盘因这波拉升而受益。目前在售的白马尊邸，首批房源是今年6月22日推出，329套房源已售出133套，销售率40%左右，成交情况并不理想。目前的公寓的成交均价约8600元/平方米。
亲亲家园早已售罄。2007年1月～6月，亲亲家园共推出6个批次874套房源，其成交均价在6700元～7200元/平方米之间。2007年8月最后一批房源上市，共239套，成交均价上涨到8118元/平方米。
兰韵天城和三墩颐景园都是2005年8月上市的老盘。兰韵天城2005年8月12月推出3批共644套房源，成交均价为6300元～6800元/平方米。三墩颐景园，楼盘规模较大，有近千套房源其中包括小高层公寓和排屋，其小高层公寓的成交均价在5600元～6200元/平方米之间。
在最疯狂的2007年，三墩板块二手房的挂牌价一度冲到9000元～11000元/平方米，但成交量非常小，考虑到目前的市场情况，即使即将上市的都是一些品牌楼盘，如果均价超过8000元/平方米，成交情况也不会太乐观，如果要回到2007年价格疯涨前的水平，均价需要调整到8000元/平方米以下才有竞争力。