住在浙江城市论坛,大老哥房产论坛,杭州房产论坛,看房网杭州天元置业忽悠我们？西溪锋尚维权进行中

大老哥 - 2006-9-7 14:27:00

杭州天元置业忽悠我们？西溪锋尚维权进行中

2006-08-16 10:35:31 浙江都市网网民

维权现场图片

西溪锋尚当日维权现场图片

　　我们是杭州市西湖区，由“杭州天元世纪置业有限公司”开发的楼盘——“天元•西溪锋尚”的全体业主。一群善良的业主，一群为共和国的建设添砖加瓦的业主，在杭州楼市依然坚挺的情况下，由于各种原因：

　　1.年纪大了，总要结婚的吧？那就当婚房吧？

　　2.反正楼市看着也下不来，总不能让钱放着晒太阳吧？那投资吧？

　　3.子女都安家立业了，也该考虑自己养老的吧，那就买罗；

　　4.杭州那么美丽，以后来杭州也有个落脚的地方呀，买罗(部分外地买主)；

　　5.至少能够拿到内部价，便宜多了，那买罗(天元公司的部分员工优惠购买的)

　　由于以上各种原因，我们在听信了开发商销售部人员伪善的承诺，相信了各种楼书美妙的描述，相信了各类媒体的积极宣传。自购买房子，经由合同签订、款项交纳、按揭办理后，我们，这些未来的邻居，开始在自己的论坛里，自己的聊天群里，积极展望我们的未来。那时候的天空是蓝蓝的，月光是皎洁的，每天都是快乐的……

　　在经历了相互熟悉，无聊地打闹后，渐渐地，在接近交房的时候，各种信息向我们袭来：

　　1.天元公司以一纸租赁合同及诸多霸王条款代替商品交易合同，使得我们消费者有着太多的不安。如，A、“第七条不可抗力，包括但不限于地震、洪水、风灾、暴雨、雷电、火灾、战争、严重的动乱或恐怖行动等自然灾害与社会事件，以及国家法律、法规、政策之调整。针对此条款，我们消费者深感不安，因为在行文中的不可抗力是“包括但不限于…….”，我觉得这个条款我们不能接受，有失公允。除了自然灾害和社会事件外，假设开发商拿我们的房产去做抵押的，一旦该开发商资金出现问题，那是不是凭金融机构或司法机构一纸权威机构的说明，说明该开发商资不抵债，需用该开发商的抵押标的偿还贷款或债务，是不是就可以让我所有业主扫地出门呢？

　　B、“第八条违约责任的第1条：如非乙方原因，本约定项下房屋在2008年12月31日前未完成过户手续的，逾期在90日以内(含90日)的，甲方按日向乙方支付已付租金总额的万分之二点一作为违约金；直至办妥之日止；逾期超过90日以上仍未办妥的，则乙方继续以租赁方式使用本约定项下的房屋，甲方按1200元/平方米向乙方支付退款。”此条款不公平，首先，如果甲方违约的情况下，支付违约金的依据不应该是已付金额，而应该是总房款；第二，如果甲方没能按期办妥过户手续的，退业主1200元/平方米的房款，我们没有在合同约定里看到任何一句关于怎么制约开发商，在08年如果真不能过户的情况下，能有钱来赔偿这笔款项(如果不是霸王合同的话，最起码开发是要有一笔足够支付我们所有业主退款数额的在08年12月31日前是不能动用的基金，)否则，届时开发商拿不出这笔款项的话，是不是又要由我们消费者买单？所以，这个合同约定对业主不公平。

　　C、“第八条违约责任的第2条：如因乙方不配合或乙方其他自身的原因致使甲方无法按时或无法将该房屋办至乙方名下的，则甲方无须向乙方支付任何退款或赔偿金”。此项条款也让我们业主我们困惑，深感不安。开发商可以通过各类借口，导致不能过户到我们名下。

　　1、“西溪锋尚”项目的所有审批程序有否到位：经过走访杭州市国土资源局，我们得到确切的消息：天元公司至今还没有办出该项目的大产证。而在买房的时候，跟每个业主都说：有大产证的，没有的话我们怎么可能买呢？(忽悠本领胜过范伟)

　　2、开发商和我们业主签订的合同的合法性：开发商虽然用各种手段和我们业主签订了租赁合同，但是实际上我们和开发商之间的就是商品房买卖合同关系。

　　3、对“西溪锋尚”土地性质及项目性质的质疑：在和开发商的交涉过程中，开发商一再向我们强调这个是工建项目，我们业主就很不清楚，这个土地的性质到底是什么？为什么到现在开发商都办不出大证？那办不出大证的情况下，开发商又是凭什么开盘，公然发楼书，公然在纸媒上做广告销售？在纸媒上的广告又是谁同意谁批的？难道现在的媒体真的见钱眼开，忽视了必要的审查吗？

　　4、建筑质量问题：基本上每个业主家里下水都不畅，每个洗手间只有一个地漏，有很多业主家的有严重的空鼓及裂缝，如3-322就是较有代表性的，墙面裂缝大大小小有60多条，空鼓20多处，并且有几十条延伸到梁上，；还有挑窗的安全性，每个挑窗的地面都是有斜度的，这样斜度有着严重的安全隐患，如果从客厅出去，脚踩上去，很容易就滑到挑窗外去(虽然有钢化玻璃的栏杆，但是不是封死的，下端有较宽的空隙，连建筑都会有如此多的不安全，更何况一块钢化玻璃，我们更没有办法相信在它猛的承受冲击加上惯性时，不会出现质量问题，让人直接飘然而下)；

　　5、装修标准：开发商至今未向业主提供所承诺的800元/平方米的装修标准，而且在我们的房子装修好后，一直未向我们业主提供装修清单(相关800元/平方米的装修承诺见附件；另，有些业主是毛坯交房的，他们退的装修款也是按建筑面积的每平方800元退的)；我们一直向开发商质疑装修标准有否达到的问题，至今也未有任何答复；

　　6、装修质量：集中出现的问题是地板拱起，涂料不匀，洁具生锈、洗手间的门关不上、甲醛超标、钢结构的安全性……

　　7、房子超面积问题：开发商在2006年7月17日寄一份便函给我们超面积的业主，轻描淡写的告诉我们：朋友，你超了多少面积了，乖，来交多少钱吧？——就这么简单。因为我们虽然签的是租赁合同，实际上就是买卖合同，但是开发商却不按房地产开发的游戏规则来处理超面积问题，而是抱着捞一票算一票的心态，犯了现在商场上的一个大忌：不诚信。开发商在卖房时发布的广告称是销售，等到签合同时就是租赁，开发商存在严重的误导和欺诈行为，我们业主不能接受。

　　8、关于开发商易法人事宜：我们大部份业主是2005年购买的房子，但是在7月28日那在我们有业主在开发商销售部大厅墙上的合同范文上发现法人已经不是去年我们签合同时的项**了，根据规定，开发商如果在合同存续期间更换法人是要书面告知业主的，这一条也让我们业主深感不安；敏感时期换将，我们怕怕。

　　10、关于开发商的合同规范性的质疑：A、在我们业主中，我们早一批的业主签的是“物业长期租赁合同”，但是到了后来就改成了“物业长期(预)租赁合同”；B、我们早一批业主签的合同里关于第十二条是三点，但是后来签的业主的第十二条里就多了一条“12.4遇有政府拆迁行为，乙方应予以配合。乙方承担租房屋所产生的拆迁补偿费用归于乙方”；C、“在关于房屋转让的特别约定”中的第三条的第三点，早一批的业主签的约定是“如因法律修改、政策变化、政府规定或乙方原因届时无法按时办理手续的，甲方不负违约责任”，后来签的业主是“如因法律修改、政策变化、政府规定等原因致使届时无法办理手续的，甲方除按本合同8.1条之规定承担相应责任外，不再承担其他任何责任”。综上所述，我们业主发现我们是在和一个小商贩签了个协定，商贩是全然不用顾及国家政策和行业规范，想改就改，想添则添，还说什么格式合同，条款固定的，大家都一致的。我们业主签的是一个不公平的合同，签的是一个凌驾于国家法律和行业规范的合同，我们业主不能接受；

　　11 .针对开发商在交易完成时给业主出具的凭证的质疑：我们如果是如开发商所说的租赁合同，那么租赁收入也是企业营业收入的一部分，那开发商是不是应该交税？如果开发商办不出三证，是不是意味着开发商永远不用交这笔税金，国家就永远征不到这部分税？而且我们业主中有全部把房款交清的，既然是租赁，那么为什么还是给的是“不得用于经营性的款项收入”的收据？所以，我们业主不能接受开发商这样的行为。天那，我们那么善良的国民，我们从来没有想过逃税呀？

　　针对以上种种情况，我们首先自己组织起来，在听取律师意见的基础上，联系了开发商，要求他们做出解释。那是2006年7月25日，杭州青藤茶馆，40多位业主，4位开发商代表，坐下来谈。我们业主平和地表达了我们的意见，开发商代表也是该解释的解释了，该回去汇报的信息也收集了，并约定7月27日晚上给答复，我们给予了充分的理解和支持。

　　2006年7月27日，在约定的时间内，我们亦有40多位业主，在天元公司的销售大厅，聆听了开发商们的答复。令人遗憾，出场的没有其他主要领导，仍然是那几个传话的，也没有任何实质性的答复。活动结束，大家都已经失去了耐心，也身心疲惫。

　　2006年7月28日，西溪锋尚第一批交房开始了，昨天没有得到满意答复的部分业主又聚集销售部，要求他们给他们。可耻的事情发生了：为了防止这些知道情况的业主影响前来收房的业主，销售部竟然将大门关了，在其他地方另设地方交房，表面上是跟大家进行政策解释，实际上就是软禁。开发商利用卑劣的手段，实现了第一期交房的平稳过渡。但是，在8月11日第二期交房即将到来之际，我们业主再也不能沉默了，再也不能由着开发商忽悠我们的邻居了。于是，我们行动了…….

　　在2006年8月11日开始斗争的三天时间里，杭州天气炎热，是入夏以来最热的几天，我们业主都主动请假来要求开发商有个说法，但是很遗憾，开发商在空调间里继续享受着清凉，对我们的行动无动于衷，没有一个领导站出来跟我们交涉下，解释下，真的让我们的心把凉把凉的…….期间，还有几个小插曲，也是此次行动辛酸中的浪漫：

　　1.斗争那天，他们可能考虑到我们会叫来媒体，结果将本来应该是“欢迎业主验房”的写成了“欢迎客户验房”，以配合当初签订的合同；

　　2.有开发商为了探听我们下一步行动的信息，居然冒充某位业主的夫人进入论坛。可怜那位大家都知道是单身的业主，突然有了老婆了，另他哭笑不得；

　　3.斗争第二天，他们派了两辆车堵在门口，阻止我们维权行动，并跟物业招呼好：这车是谁的都要说不知道？不要说是我们的呀。

　　4.他们对我们的维权怒发冲冠，叫来了警察来阻止我们。结果警察了解情况后，只说了下：赶紧把车拖走，不然我们叫拖车的了。不久，天元的司机就来开车了。(第一次感觉人民警察是人民的，爱死他们了)

　　5.论坛里潜伏了很久的某业主终于承认是销售部的人，说自己也受委屈了，对我们表示了安抚，鬼信呀？

　　也许大家会问：为什么当初买房子的时候不看清楚呢？那么我反问：我这个作者会脑子进水，被忽悠了，但是我们500多户人都集体脑子进水了吗？所以，只能说他们当初的弥天大谎，害死了我们。我们这些被忽悠的人，已经被逼的快疯了，现在还没有相关的部门来解决这个问题，我们先将我们的事情告诉大家，希望更多的人给予关注。也奉劝大家谨慎购买天元公司开发的楼盘。

西溪锋尚当日维权现场图片

大老哥 - 2006-9-7 14:28:00

[房产商曾经的承诺和协议]

√　最初了解楼盘情况时：房地产商承诺有大产证

√　签定《预租赁合同》：承诺在2008年12月31日之前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续；逾期超过90日以上仍未办妥的，则购房者继续以租赁方式使用本约定项下的房屋，开发商按1200元/平方米向购房者支付退款。

√　2006年7月28日交房：由于没有拿出大产证，提出补充协议“在2007年5月31日前办不出大产证，可以退房或者退还50%的房价作为违约金。”

√　2006年8月25日协商：开发商杭州天元置业有限公司这次又列出一纸补充协议，其中第一条规定：（开发商）承诺于2008年12月底取得西溪锋尚苑产权证包括整幢大产权证或分割到套的小产权证。

大老哥 - 2006-9-7 14:28:00

西溪锋尚”预租赁合同争议引发的法律问题

来源：浙江法制报发布日期：2006-08-29

　　杭州天元世纪置业有限公司开发的“锋尚苑”(又名“西溪锋尚”、“西溪阳光城”)建设项目于2004年5月11日取得土地使用权，使用年限至2054年5月10止，土地用途为综合用地。与项目相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均齐全。该项目于2006年初竣工，并已通过了有关部门的各项验收，包括规划工程竣工验收、卫生验收、消防、人防、绿化、市政等验收，并且在市建委完成竣工备案，符合物业交付条件。7月28日，“锋尚苑”物业交付使用。交付之际，部分承租人对西溪锋尚租赁合同条款提出了疑问。鉴于杭城多个房产项目采用租赁方式，西溪锋尚承租人的问题有一定的代表性。为此记者采访了部分法律界人士及业内人士，以西溪锋尚为例，就租赁合同相关问题作了了解。

　　预租赁合同是否有效？

　　对于合同的效力，合同法第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。只要不符合以上各种无效的原因或条件，合同即有效。至于“预”租赁，是用来说明该租赁合同的签署时间发生在租赁物可供交付使用前，不影响合同的效力。

　　47年租赁期分为20年、20年、7年一次性续签是否有效？

　　合同法第二百一十四条对租赁合同的期限作出了规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。但同时规定，“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。从这个条款可以看出，法律允许租赁合同的当事人就超过二十年的租期续订租赁合同，且并没有限制或禁止该续订合同的签署时间。因此，如双方当事人一致同意一次性签署租赁合同并确定合同期的延展方式，并未违反法律或行政法规的强制性规定，应视为有效。

　　租赁期间因产权人破产、抵押、所有权转移，如何保障承租人的权益？

　　合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，如产权人破产、所有权转移，承租人对租赁物的使用权并不会因此发生变化，这也是“买卖不破租赁”原则的体现。此外，承租人还享有物业的优先受让权。

　　如何理解预租赁合同不可抗力？

　　关于不可抗力的定义，合同法第一百一十七条有明确的解释：“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。在预租赁合同中，双方当事人也对不可抗力作出了与合同法一致的约定：不可抗力即“双方当事人在订立本约定时不可预见对其发生和后果不能避免并不能克服的事件”，为让消费者更清楚地了解“不可预见其发生，且后果不能避免，且不能克服”的情形，预租赁合同中使用了“包括但不限于”一词作进一步举例说明，如地震、洪水等，但这些列举并没有穷尽所有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如“SARS”之类。承租户所担心的开发商资不抵债等问题，并不属于不可抗力的定义范围内，

　　预租赁合同中法定代表人的更换对承租人的使用权有何影响？

　　合同法第七十六条对此作出明确规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，因此，法定代表人的更换对承租人对租赁物的使用权并不影响。

　　何种合同条款才能称为显失公平？

　　所谓显失公平，指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的、如果履行对其有重大不利的合同。其特点是：第一，合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平，主要表现在一方要承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济利益上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益、承担极少的义务而获得更多的权利。第二，一方获得的利益超过了法律所允许的限度。第三，受害的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。上述三个要件必须同时具备才符合显失公平合同的构成要件。

　　若解除预租赁合同，出租方、承租方各需承担的责任？

　　出租方和承租方就此已在预租赁合同中作出明确约定：“乙方(承租方)违约单方解除合同的，如在房屋尚未交付前，则乙方(承租方)按已付租金的10%承担违约金；如房屋已交付的，乙方(承租方)应按本合同约定租赁期限未届满的租期部分租金额的30%支付给甲方(出租方)违约金，且甲方(出租方)对乙方(承租方)装修、搬迁等各项投入不予赔偿”。

　　“如果在租赁期内由于甲方(出租方)的原因导致乙方(承租方)不能继续租赁该物业的，则甲方(出租方)应退还乙方(承租方)已支付的剩余年限的租金并按所退金额的30%向乙方(承租方)支付违约金”。

　　承租人可否以房屋装修质量为由，提出解除合同？

　　除双方当事人协商一致可以解除合同外，根据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人也可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

　　房屋装修质量并不是租赁合同中出租人的主要债务，只要出租人及时予以修复，并不影响承租人对租赁物业的使用，因此承租人以此为由要求解除合同理由不足。若出租人交付的房屋达不到约定的装修标准，出租人应承担违约责任。

大老哥 - 2006-9-7 14:29:00

怎样判断房子能不能买？

发布时间：2003-10-04 (文章来源：房易网)

　　一、查看售房人的营业执照。

　　营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的凭证。查看营业执照的目的有二：一是看这个单位是否存在。如果没有营业执照，说明该单位未经工商部门登记成立，从而便可以判断，该单位是假的。二是看该单位的营业范围，主要是看该单位是否能够从事商品房开发或销售。依据我国法律规定，企业法人应当在其营业范围内从事经营，而不能超越其营业范围。如果卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为违法，因而这房便不能买。

　　在现实生活中，还有一种情况，那就是开发商和销售商并不是同一单位，此时作为购房人便应当分别查看开发商和销售商的营业执照。

　　在查看营业执照时，还应注意下列两个问题：

　　第一，看营业执照是否经过年检。我国有关法律规定，营业执照应当每年检一次，否则无效。

　　第二，应注意营业执照是临时的，还是正式的。有些开发商由于注册资金不能一次到位，所以工商管理部门只发一个临时营业执照，待注册资金全部到位后，再发正式执照。如果是临时执照，则说明该单位还未正式成立。

　　二、查看卖房人的建设用地规划许可证。

　　所谓建设用地规划许可证是指政府规划管理部门对开发商拟开发的土地的性质、用途、位置和界限进行认可的一种文件。依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，服从规划管理。如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划，这是违法的。

　　另外，应注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划证相互一致。

　　三、查看开发商的建设工程规划许可证。

　　建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行接受监督检查时的法定依据，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。

　　四、查看国有土地使用证。

　　国有土地使用证是政府土地管理部门发给开发商，确认其对所开发土地具有合法使用权的一种证件。依据我国法律规定，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府部门缴纳一定的地价款后，才能获得国有土地使用证。如果未获得国月土地使用证，则其开发的房子不能买卖。

　　五、查看建设工程质量检验单或开工证。

　　如果开发商销售的是现房，则应查看其建设工程质量检验单，确定房屋的质量是否合格。如果开发商销售的是期房，则应查看开工证，目的有二，一是看工程开工手续是否齐全，二是看工程是否纳入年度施工计划。

　　六、查看销售许可证。

　　无论是进行商品房销售还是预售，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售或预售。否则其销售行为违法，而且直接影响到产权证的办理。

　　以上简单介绍了买房时一般应查看的有关证件，当然，现实生活中情况比较复杂，不可能生搬硬套。建议您在买房时聘请律师帮助您查看并办理有关手续。