关于“西溪锋尚”房屋租赁的法律问题 | |||||||
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最近，杭州市“西溪锋尚”购房者与开发商杭州天元置业有限公司关于“西溪锋尚”的房屋产权和租赁问题，矛盾激化，对此浙江省和杭州市一些媒体已作了披露，整个事情的过程已较为清楚。下面笔者就“西溪锋尚”房屋租赁的法律性质、购(租)房者面临的风险和处理建议，发表如下意见： 一.关于本案房屋租赁合同的法律性质 本案的房屋租赁合同(其中有部分合同称“预租赁合同”)，但其性质属租赁意向书性质，并不具有法律约束力。理由如下： 根据我国《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和浙江省《房屋租赁管理条例》，订立的房屋租赁合同只有具备合同主体符合规定、房屋不为法律法规禁止租赁、合同内容合法、经过登记备案等四个方面的规定要求，才是合法有效的房屋租赁合同。而本案明显缺乏上述法律法规规定的要求。 1.合同主体不符合规定 我国《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”而本案的开发商杭州天元置业有限公司，在签订本案租赁合同时直到至今，也未能取得“房屋所有权人”的法律资格。 2.合同内容违反法律强制性规定 我国《合同法》第214条第1款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”而本案的租赁合同采取四个租赁时间段一次性签订的办法，也是明显不符合我国《合同法》第214条第2款：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不能超过二十年。”因为我国《合同法》的这一规定，合同当事人续订第二个20年租赁合同的时间，必须是前一个租赁合同“租赁期间届满”之时，而不是像本案租赁合同一次性订立四个阶段(注：该租赁合同还约定，租赁47年后，承租人只要交纳相关的土地出让金，该合同就无偿地延续下去。故为第四阶段)共计长达47年乃至更长的租赁合同，并一次性收取47年的租金，这是明显违反我国《合同法》第214条规定的。 试想，如果本案的这种四个阶段可以一次性订立合同，并一次性收取租金，那么我国《合同法》第214条明确规定的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”条款，还有什么意义呢？ 3.本案房屋租赁合同未履行登记备案的法律手续 我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，……并向房产管理部门登记备案。”国家建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”而本案的租赁合同，至今未进行登记备案，而且一直未得到杭州市政府房地产管理部门的认可。 综上所述，本案的租赁合同(其中有的合同称“预租赁合同”)，并不具备我国法律规定的合法有效的房屋租赁合同的要件，是属于无效合同。从司法实践和社会惯例来看，本案的所谓“租赁合同”，属租赁意向书性质。至于其中有部分合同的名称本身就称“预租赁合同”，顾名思义，这些合同本身就属于“预备”性质，属当事人预备行为的意向范畴。 从法律上讲，本案这些属租赁意向书性质的文书，只有当合同当事人具有房屋出租人资格，特别是到第一个20年租赁期和第二个租赁期届满时，届时再分别得到双方当事人的书面确认，才能产生真正的法律约束力。但是，现在本案房屋开发商却以租赁或预租赁为名，一次性收取47年的租金，显然是有悖我国法律规定的。 二、本案购(租)房者将面临的风险 本案购(租)房者将面临的风险，是显而易见的，也是巨大的： 1、经了解，现该房屋开发商与购房者订有内容不尽相同的“特别约定”或承诺，主要内容有“在2008年12月31日前办出住户房产证，逾期办不出的，开发商退还住户每平方米1200元的钱款”，“在2007年5月31日前办出物业产权证，逾期办不出的，住户可以退房或者开发商退还50%的房价款作为违约金”等等。但鉴于目前该开发商的诚信情况和经济状况，届时其有诚意或有能力对现购房者进行赔偿吗？ 2、本案房屋租赁合同约定长达47年，而且根椐该合同的约定，到了47年后，现承租人只要交纳相关的土地出让金，该租赁合同可以无偿的延续下去。但我国《合同法》规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”由于“超过部分无效”，则目前当事人双方只能依法等到第一个“租赁期间届满”之时，再依法续订租赁合同。但到那时，时隔近20年，现在的开发商还会存在吗？届时如当事人双方协商不成而终止合同，那么现购(租)房者已付出的20年以后的那部分租金(注：现购(租)房者所付的租金，不仅包括了47年的租金，还包括47年后的无偿使用权利)，届时向谁去追偿呢？ 3、令人担扰的是，现在该房屋开发商已经在搞法定代表人变更等动作，并一再解释说：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”诚然，这从法律形式上讲是不错的。但是，如果一旦出现现在社会上常见的“老赖”所采用的“金蝉脱壳”做法，用一个“空壳公司”或已债务累累的公司来充抵，则目前“西溪鋒尚”购(租)房者合法权益的保护就成了一个大问题。(卫 法) |
