大老哥 - 2006-10-31 14:51:00
不错的。
杭州＜读地手册＞中位于天目山路的警官学校地块引起了众多房地产企业的关注，原因可能有这么几个方面：
1：该地块位于杭磁厂地块的东面不远。杭磁带厂北地块该东至浙江化工研究院，南至杭州磁带厂，西至中国人民解放军73021部队，北至天目山路。该地块采取净地方式出让，出让面积约76.6亩，土地性质为住宅用地（设配套公建）、公共设施用地，容积率为1.1～1.3，建筑密度不大于37%，绿化率不小于≥25%。2005年3月3日拍卖中该地块以15319万元的底价，50100万元的中标价，2号磁带厂地块是现场身价上升最快的。在2号地块13轮的竞标中，63号买主和21号买主大战5个回合，21号买主——浙江发展房地产有限公司最终中标。 楼面地价价高达7554元（按1.3容积率计算）。这一次同地段的警官学校地块能拍出多少？自然引起大家的兴趣。
这个地块也要卖啊？
可惜了！
2：这是今年到目前为止杭州市推出的城区唯一的一块排屋用地。严重的稀缺性这对于众多开发商来说，排屋的蛋糕多多少少引起了不少开发商的垂涎。
警官学校地块大至情况：（根据记忆摘录）：
北临天目山路，东至武警指挥学校，西面好象是化工研究所，南面是万向职业技术学院。面积60多亩，约4万多平方，容积率1.0-1.1；效果图上显示，全是3层半的排屋。
该地块是在一缓坡上，土质浅部以老粘土和含碎石粉质粘土为主；深部是粉砂岩。老粘土和含碎石粉质粘土的地基承载力特征值在180－250kpa。排屋的地基基本上不要处理。
[此贴子已经被作者于2006-10-31 9:37:42编辑过]
但该地块有几个明显的不足，希望引起买家的注意。
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/200610302250275913.jpg[/upload]
上图是现在警官学校的大门，朝天目山路，注意警官学校地块不是全部出让，还保留KAO天目山路的几幢房子。所以该地块的楼盘将来的大门不可能开在天目山路上，而是开在东边与指挥学校之间的小路上。
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/2006103022545189208.jpg[/upload]
天目山路
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/2006103022552154453.jpg[/upload]
对面是西溪湿地。
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/2006103022561976164.jpg[/upload]
门口的五屋大楼是保留的，这是进门后的校园，约100米左右也是保留的；
保留用地到图片上方的新围墙为止。
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/2006103022585490551.jpg[/upload]
这是站在转让地块中，向北拍的照片，红线以北部分是保留的。
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/200610302303182517.jpg[/upload]
地块南面是万向职业技术学院，地块和学院之间有一条规划马路。
[upload=jpg]UploadFile/2006-10/20061030232087486.jpg[/upload]
这块地最大的部分可能就是这个操场。
小结：
1：该地块陷在周连建筑中，北面所有的排屋看不到天目山路和西溪湿地；因有5层保留房。
2：南面是学校6－7层的宿舍，也是几乎看不到山；只能看到山尖尖。
3：东面是指挥学校，西面是化工研究所的一工厂，现场还闻到了一股臭味，好象是塑料厂的味道；
该地块没有天然景观优势。
[此贴子已经被作者于2006-10-31 9:38:20编辑过]
在一个没有天然景观优势的缓坡地上要造出15000一个平方的高品质排屋－－难度不是一般的大！！
辛苦了。。。
辛苦了。。。
拍个4000好了，套死留庄
小结：
1：该地块陷在周连建筑中，北面所有的排屋看不到天目山路和西溪湿地；因有5层保留房。
2：南面是学校6－7层的宿舍，也是几乎看不到山；只能看到山尖尖。
3：东面是指挥学校，西面是一工厂，现场还闻到了一股臭味，好象是塑料厂的味道；
该地块没有天然景观优势。
这块地做排屋,看各人喜好了.
安静,阳光充足是没有问题的,
生活在学生宿舍的眼皮底下也是个问题.
买菜,要到留下.交通西溪路和天目山路.
[em01][em01]这个地段还是大华西溪风情环境好多了.
老哥不光是本行工作做得好，
土地市场分析也是头头是道、资深专家啊！
PFPF！
国有企业有钱，吃不完用不完，
价格高一点无所谓，无非是这个口袋到那个口袋。
8000左右的楼面地价应该不会昔日重来了，
6000－7000差不多了，
容积率1.3可能做不足。
这个地段还是大华西溪风情环境好多了.
大华西溪风情里的臭水沟不咋地
飘了厚厚的一层绿萍
死水。。。。
[em01]
[此贴子已经被作者于2006-10-31 14:49:51编辑过]
国有企业有钱，吃不完用不完，
价格高一点无所谓，无非是这个口袋到那个口袋。
8000左右的楼面地价应该不会昔日重来了，
6000－7000差不多了，
容积率1.3可能做不足。
容积率1。0
8000也不贵的，买来还能赚5000一个平方
小结：
1：该地块陷在周连建筑中，北面所有的排屋看不到天目山路和西溪湿地；因有5层保留房。
2：南面是学校6－7层的宿舍，也是几乎看不到山；只能看到山尖尖。
3：东面是指挥学校，西面是化工研究所的一工厂，现场还闻到了一股臭味，好象是塑料厂的味道；
该地块没有天然景观优势。
[upload=jpg]UploadFile/2006-11/200611720543691146.jpg[/upload]
这是国土资源局的图 老哥说的没错，群楼环抱啊！
[此贴子已经被作者于2006-11-7 21:58:50编辑过]
[upload=jpg]UploadFile/2006-11/20061172123617625.jpg[/upload]
房子还是漂亮的
[upload=jpg]UploadFile/2006-11/20061172145564302.jpg[/upload][此贴子已经被作者于2006-11-7 21:05:05编辑过]
现在土管局连效果图都做好了,勤快的;
也谢谢乐乐的转贴.