大老哥 - 2006-11-29 22:11:00
| 杭州房改房上市交易可免除交纳所得税 | |||
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杭州市市区房改房上市交易管理试行办法 【实施时间】19990611 杭房改[1999]6号 第一条 为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进房地产发展，盘活存量住房，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》及有关规定，特制定本试行办法。 第二条 本办法所称的房改房包括： （一）职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。 第三条 上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。 出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。 第四条 有下列情况之一的房改房暂缓上市： （一）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。 第五条 房改房上市交易的形式包括：转让（包括买卖、交换、赠与或其他合法方式）、抵押和租赁。 房改房转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 第六条 房改房上市交易实行准入制度，按照"先评估，后交易"的原则办理。 第七条 职工、居民的房改房上市交易，不得造成该户职工家庭新的住房困难，交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房。 第八条 职工、居民转让房改房按下列程序办理： （一）由卖方向市房改办提出申请，领取并如实填写由杭州市住房制度改革办公室统一印制的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》，经卖方及配偶所在单位和原产权单位出具有关证明意见后，提交下列有效证件： 第九条 职工、居民转让房改房，应按规定缴纳下列税费： 第十条 职工、居民出售房改房的收入，在按本办法第九条规定交纳税费后归个人所有。原售房单位和个人缴纳的住房共用部位和公用设施维修基金的管理按有关规定执行。 第十一条 职工，居民出售房改房时，应在办理交易手续的同时，按本办法第九条第二款的规定缴纳税款。该项税款须按有关规定，及时缴交入库。自交易之日起，至新购买住房交易过户或预（销）售商品房合同备案之日止，对前、后一年内重新购买的住房，且已按前款规定足额纳税的，其相当于税款金额部分可区分不同情况进行处理： 第十二条 职工、居民的房改房与房地产开发企业的商品房进行置换，房改房按评估价计价，缴纳1%的土地收益金。商品房按物价部门批准的价格计价。置换住房应交税费按本办法第九条、第十一条和现行政策的规定办理。 房地产开发企业置换所得的房改房，可作为商品房出售。 第十三条 房改房相互交换、房改房与公房交换、房改房与私房交换，在办理交易过户手续时，应各自按交易金额的1%缴纳土地收益金。交换住房应交税费按本办法第九条、第十一条的规定办理。 第十四条 职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处理所抵押的房改房，所得的价款在按本办法第九条规定缴纳税费后，优先受偿。 第十五条 出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续，并缴纳相关税费： 租金收入在扣除相关税费后归个人所有。 第十六条 房改房上市交易的职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。 违反本办法第四条的规定，将不准上市出售的房改房上市出售的，处以10000元以上30000元以下的罚款。 第十七条 违反本办法第七条的规定，将已购房改房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品市场价格补齐房价款，并处以10000元以上50000元以下罚款。 第十八条 各有关部门对房改房上市交易要按规定严格审查，工作人员玩忽职守、滥用职权徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十九条 本试行办法只适用于房改房首次进入市场，房改房转让以后再次进入市场交易的，按有关私房交易管理规定办理。 第二十条 本试行办法由市住房制度改革办公室负责解释。 第二十一条 本试行办法自公布之日起试行。 住宅的全部产权和部分产权 | |||
| 国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。 “全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。 “部分产权”是指在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，出售时原产权单位有优先购买权。售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。 “部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。 目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。 |
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| 售后公房“三项资金”知多少 |
| 公有住房出售后形成“三项资金”：维修资金、电梯水泵资金、街坊养护资金。其中，维修资金由购房人和售房人房款收入中按比例支付，电梯水泵资金和街坊养护资金都由售房人在房款收入中支付。 一、缴纳标准 首期维修资金由购房人和出售人分别交付而组成。 （1）根据市府发布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案规定： 计算公式：每平方建筑面积成本价×比例×面积。 比例：多层房，购房人付1.5％，出售人付6％ 高层房，购房人付1.5％，出售人付12％ （2）2001方案规定： 购房人付：每平方米18元（多、高层相同）。 出售人付：多层每平方米71.88元，高层每平方米143.76元。 二、使用、对账 房屋的承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新，在维修资金中按各业主的房屋面积分摊列支； 高层电梯水泵大修理、更新，在电梯水泵资金中列支； 公共设施（道路、照明路灯、绿化）的修缮、更新在街坊养护资金中列支。 资金的使用要求：专款专用，先用利息，后用本金。 动用本金每年6月30日办理，如果日常修理，利息不够支出时，可由业主委员会申请贷款，经过市公积金管理中心批准后，办理按同业往来利率、期限到下一年6月30日的维修资金贷款，届时用新产生的增值利息部分来还利息。 业主委员会每月与建设银行经办行进行结算户对账；每年6月30日年度结账后，建设银行发放每个业主的明细账单和业主委员会维修资金对账单。 三、增值、保值 为了加强维修资金的管理、管好用活维修资金、保持公有住房售后的正常维修，市公积金管理中心委托建设银行提供维修资金的存储、支用及保值、增值等金融配套服务。 公房出售后，建行就为每一个购房业主建立维修资金专户，记录业主名下的维修资金及电梯水泵资金。 维修资金在1995年7月1日以前按同业往来利率计息； 1995年7月1日—2000年6月30日，按本金的20％为五年期存本取息，每月取息；本金的80％集中增值，每年6月30日结算上一年增值利息，滚入本金，再作下一年的增值。如果上一年维修费用分摊，可用得息出现负数，则从本金转出补平。 增值利率由上海市公积金管理中心和建设银行每年一定，从1995年的16．4475％到3．18％，均大大高于银行居民一年期的定期储利率。 从2000年7月1日起，100％的本金集中增值。每年7月1日后，将上一年的增值部分全部划入业主委员会账户，以满足日常维修需要。 |
| 以成本价购买的公有住房上市交易应提供哪些材料 |
| 一、买方需提供的材料 1：当事人身份证件、私章及其户籍； 2：《房屋买卖合同》； 3：付款凭证； 4：由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和地籍图。 二、卖方需提供的材料 1：当事人身份证件、私章及其户籍； 2：《已购公有住房上市出售确认申请表》； 3：《已购公有住房上市出售确认审核表》； 4：《房屋买卖合同》（《职工所购公有住房出售合同》）； 5：原房地产产权证； 6：原购房时的《购买公有住房委托书》或《职工购房协议书》； 7：原购房时的本户人员情况表。 已购公有住房的出售与私房的出售相比，主要区别在于卖方需提供《已购公有住房上市申请表》与《已购公有住房上市审核表》。其主要原因在于已购公有住房的上市必须符合一定的条件，如职工必须居住到一定年限等。 |
| 以成本价购买的公有住房上市交易程序 |
| 程序1 如果职工在以成本价购买公有住房时未同原单位签订买卖合同，则职工必须先按当时的出售公有住房政策与公有住房现在的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》，《公有住房买卖合同》签订后，公有住房的所有权人即已购公有住房交易中的卖方即可凭《公有住房买卖合同》，与买方签订《已购公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。 程序2 已购公有住房上市交易双方当事人在签订《出售合同》的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《职工所购公有住房上市出售交易进户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。 程序3 已购公有住房上市交易中的买方，在收到经区、县房地产交易中心审核的《职工已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》以及《出售合同》、《过产审核表》等有关资料，向公有住房所有权人办理购房手续，并缴纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。 程序4 已购公有住房上市交易双方当事人凭《过户审核表》及有关资料，按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料，向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产产权证。 程序5 已购公有住房上市交易双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《职工所购公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金户名变更手续。 |
| 以标准价购买的公有住房如何上市交易 |
| 以标准价购买的公有住房上市交易，交易双方所需提供的材料、缴纳的税费与以成本价购买的公有住房上市交易基本相同，二者主要区别体现在对售后收益的分配上。 以标准价购买的住房，购房人仅享有所购住房的有限使用权、有限的收益权和处分权，它不像以成本价购买的住房，购房人拥有完全的产权。以标准价购买的住房，购房人所拥有的产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。例如当年职工以1000元/平方米的标准价购买的，当年的成本价为1500元/平方米，则该职工对该住房拥有2/3的产权。 对以标准价购买的住房一般住用5年方可进入市场交易，并且在同等条件下，原售房单位拥有优先购买权，如原售房单位已经撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权。因此，在出售时，卖方必须提供原单位或当地人民政府房产管理部门放弃优先购买权的资料，这一点与以成本价购买的公有住房是不同的。 对标准价购买的公有住房上市出售的收益分配，根据建设部颁布的《已购公有住房上市出售管理暂行办法》规定：如果房屋是以标准价再出售的，则售房款归售房人所有；按市场价出售的，售房款相当于届时标准价,部分归售房人所有，其余部分归原售房单位所有。 在实际操作中，由于以标准价购房的职工对房屋所拥有的产权比例比较复杂，同时也给职工留一部分利益以满足他们的再购房能力，一些地方也根据《暂行办法》颁布了一些相关的政策和措施，如北京市对职工按标准价购买的住房，职工享有的产权比例为94％，在住房出售时，个人所得出售房屋收入的94％，6％返还给原单位。 |
| 经济适用二手房如何交易 |
| 近年来政策面推出了安居工程之类的经济适用住房。随着时间的推移，这些经济适用住房也将成为二手房的重要来源。 所谓的经济适用房，是与一般商品房相对而言的一种具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性。经济性是指房屋价格相对于市场价比较低，旨在适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是通过降低标准来降低房价。 经济适用住房的价格控制主要是通过政府给予用地、计划、规划、拆迁和税费等方面的政策扶持实现的。《房改决定》对这些政策有非常具体的要求； 用地方面： 政府对经济适用住房的用地，原则上采取行政划拨方式，这是平抑价格的重要措施，是降低社会保障住房成本的关键。 计划方面 国家对住宅投资的计划下达，能够确保经济适用住房的计划优先安排，不被其他基本建设项目挤占。各政府在住房资金使用计划编制上，要向经济适用住房倾斜。 规划方面 规划部门优先安排用地，优先安排选点、规划、设计，并在选点时，提供有利于降低成本的地块，尽力在规划布局上提高住宅小区的容积率。 拆迁方面 各地在征地拆迁时，应对经济适用住房建设提供方便和政策上的优惠，对其过程中出现的劳动力安置，劳动部门应根据建设规模做出总体安排，受益单位应顾全大局积极分摊安置劳动力，以确保经济适用住房的顺利进行。 税费减免 各地在建设经济适用住房税费减免上不尽统一，属于上交地方财政的税费，各地应结合自身实际情况，本着影响成本构成主要因素的税费进行减免，有利于降低造价。例如：城市基础设施费、农业发展基金、新菜地开发基金、水增容费、电力开发费等。属于上缴国家财政的税费，各有关部门应予以支持，并作出相应的决策。 对企事业单位符合政府解困政策，在自有土地上自建房屋也享受税费减免。 各级政府除了在经济适用住房建设中给予政策扶持外，还应在经济适用住房建设过程中加强领导，及时协调和处理出现的问题，各有关部门要本着“特事特办”的原则，提供及时便捷的服务。 房改政策正在促进房改房出售价格向经济适用住房价格方向转变。政策还要求房地产公司每年在开发的建房总量中，得有20％的经济适用住房。1999年7月20日建设部颁布实施的《已购公有住房和经济适用住房上市管理暂行办法》规定“城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公房和经济适用住房上市出售的，其收人在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有”“已购公房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。”“职工购买的经济适用住房，…房屋产权归职工个人所有。”“已购经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购经济适用房座落位置的标准地价的10％确定。”购房者缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住房办理产权登记。“职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。” |
| 集资合建（共有产权）二手房改房的上市政策 |
| 房改房中还有一种是由国家提供优惠政策、单位给予补贴、职工共同集资、合作兴建，按照一定的规定条件和程序分配给职工的住房。这就是人们常说的集资合作建房。政府曾经鼓励这种建房模式，目的是为了调动政府、单位和个人的建房积极性和住房消费积极性。集资合作建房的产权是单位和职工共同占有，职工享有长期使用权。在这种产权关系中，个人出资的比例具有随意性、差别很大。政策一度要求停止集资建房，近年来又有所恢复。 集资房的上市政策按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，是属于经济适用住房。它与经济适用住房最大的不同在于存在着部分产权问题。《办法》规定以低于房改政策规定价格购买且没有按照规定补足房价款的，应当在补足后才能上市。可以上市的集资房，享受经济适用住房的政策。 |
| 成本价二手房改房如何交易 |
| 房改中以成本价出售的公房的比例比较高，各地的具体情况有所不同，一般在40％～ 50％左右。《房改决定》规定：向中低收入家庭职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括： 1：住房的征地和拆迁补偿费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）；管理费；贷款利息和税金等7项因素。 2：旧房的成本价按照售房当年新房的成本价乘新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按照有关规定评估确定。由于构成成本价的上述各要素每年都在发生变化，一般出售房的成本价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。如在北京市，1994年的公房成本价平均为2000元／平方米。 3：职工购房时，房屋价格以成本价计算，但是有工龄折扣。因此，在这种情况下，表面上职工交纳的房价款远远不够成本，实际上仍然是按成本价购买的住房。旧公房在按成本价出售时还要计算折旧，折旧率按每年2％计算。超过30年的按30年计算。 按照《房改决定》的政策，职工对以成本价购买的公房拥有完全产权，但是又有一定的限定条件，规定所有者只能在居住满5年后才能上市交易；由于成本价中没有包含土地使用价格，因此成本房在出售时需要补交土地使用权出让金和相关的土地增值收益；交纳其他有关税费之后，才能得到房屋上市的收益。也有人认为这实际上是一种有特殊限制的完全产权。 |
| 标准价二手房改房（部分产权房）如何交易 |
| 由于以往工资中缺乏住房消费部分，加上各地经济发展情况不平衡、职工收入水平不平衡、住房建设成本不平衡、转换住房分配机制的进程不平衡，一些行业、城市的一些单位职工没有足够的储蓄，难以负担成本价的房改房，为了促进房改，又要防止低价出售公房，《房改决定》中还采用了标准价售房的方式。这样做的目的，一方面是通过补贴的方式促进职工购买住房，推进住房自有化程度提高，是加快房改的一个方法；另一方面，又可以相对于房改中出现的突击分房的违规行为减少国有资产的流失；还可以通过出售公房的收入得到新的住房建设资金。 所谓标准价，是指“以成本价向中低收入职工家庭售房确有困难的市（县），依据该市（县）职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。”一般也将标准价理解为比成本价更优惠的售房价格，也叫做准成本价。 标准价是房改中的一种过渡性措施。由于中小城镇的建房成本较低，标准价售房政策一般实用于大中型城市。一般出售公房的标准价也由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区。直辖市人民政府批准后公布执行。现行售房价格已经高于规定的标准价起步水平的，不应当再降低价格。 标准价测算办法为：负担价加上抵交价之和。其中，负担价是按照双职工年平均工资的一定倍数计算。如像1994年一套建筑面积56平方米的标准房的负担价，是按照所在城市双职工年平均工资的3倍计算。经济较发达城市高于3倍。 抵交价是按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金现值的80％计算的房价。所以称为“抵交价”，是表明这部分房价款是职工用单位资助的住房公积金支付的。 按标准价购买的住房，所享有的产权是部分产权，所占比例按购房当年的标准价占当年的成本价的比例确定。《房改决定》规定，标准价房可以在补交标准价与成本价的差额和相应的资金利息后，转变为成本房。具体的利息标准和补交办法，由各省、自治区、直辖市级政府确定。 以标准价购买的住房，购房者享有所购住房的占有权、使用权，优先的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年的标准价占成本价的比重确定。一般居住5年后方可依法进入市场出售或者出租。在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已经撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。由于标准价没有包括土地使用价格，因此在出售和出租收入上补交土地使用权出让金或所含土地收益。在按规定交纳其他税费之后，所得部分按单位和个人拥有的产权比例进行分配。 |
杭州房改房5年内转让将全额征收营业税
房改房营业税政策终于尘埃落定。记者从杭州市农税征收管理局了解到，从昨天开始，个人购买房改房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。之前，杭州房改房免征营业税的期限为1年，农税中心之前暂停的房改房缴税业务已全面恢复。
| 杭州房改房上市交易可免除交纳所得税 | |||
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