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2006年3月，地产狂人华远地产董事长任志强宣布：入住已满一年的华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦，在全体业主和管理方——首旅酒店物业公司的共同努力和经营管理下，共取得100多万元的“业权”收入，这笔钱按照华远“业权”分配原则，在扣除成本和税金后全部返还给业主。此事在业界传为美谈。
但同样围绕“业权”，杭州香樟公寓的业主和其“管家”香樟物业管理有限公司,却为了这个收益到底归谁而闹得不可开交。业主认为，根据国家有关条例，业权应该属于全体业主所有，收益应该用于补充物业专项维修基金，或者按照业主大会的决定使用，物管公司不该据为己有。而物业管理公司则认定，这是根据物业管理服务合同来操作的，并没有违反规定。
一时间，小区里为此事闹得沸沸扬扬。
事件
认为物管侵吞业权收益 业主成立维权小组
导火线是今年10月20日香樟公寓业主委员会发出的(2006)第4号和第5号公告。
公告称，根据国家物业管理有关条例，小区的物业管理用房所有权和机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其全部出租经营收入也依法属于全体业主，主要用于补充归全体业主所有的专项维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，或按照业主大会的决定使用。
公告表示，任何人无权擅自将这部分收入作为物业公司的管理费用开支而非法支付给杭州香樟物业管理有限公司，业委会将代表全体业主依法无条件收回香樟公寓物业管理用房的使用权和收益权，并且向物业管理公司追讨被其非法侵吞的全体业主的业权收益。
这两个公告出来以后，香樟公寓马上热闹起来。一位业主的话很有代表性：“物业管理用房、停车泊位等收益，这些事情我们以前从来不知道，没想到问题这么严重。”
随后，香樟公寓业主成立了维权小组。800多户业主在业主委托协议书上签了字，要求“依法提议组织召开业主大会临时会议”、“依法废止香樟公寓业委会与杭州香樟物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》中的一切非法条款”等。周国强、姚勤、蒋易成等五位业主作为维权小组成员，开始四处奔走。
在蒋易成的办公桌上，记者看到一叠厚厚的维权委托书。蒋易成告诉记者：“物业管理公司是小区的管家，但现在却是管家反过来把主人的‘存折’给偷了。物业管理公司收取物业管理费天经地义，但业权收益却是属于全体业主的，你怎么能想花就花，完全不把主人放在眼里呢？”
蒋易成说，对于香樟公寓来说，目前最着急的事情有几个：首先是业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》将于2006年12月31日到期，物管公司到时拍屁股走人，到时候业主去哪里追讨自己的权益？另外，要抓紧时间通过业主大会选聘新的物管公司，不然小区很有可能出现管理混乱的情况。还有，对于追讨自己的业权收益，是通过法律诉讼还是其他方式，也要尽快确定下来。
调查
有否设立专款账户？ 业委会委员：从没见过
根据2004年11月1日起施行的《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》，物业管理用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
那么，香樟公寓有没有设立这样一个账户？
陈春霞，第一届香樟公寓业委会副主任，第二届业委会委员和执行秘书，从2003年8月份就开始业委会的工作，对小区的事宜了解甚深。她的回答是：“我可以非常负责任地告诉你，没有。我在业委会这么多年，从来没有见过这样一个账户。”那么，这笔钱到哪里去了？她很肯定地告诉记者：“已经作为物业管理支出开支掉了。”
记者随后联系到香樟公寓物业管理公司的有关负责人，对于记者提出的采访要求，他一再表示现在不方便回答，随后，就挂了电话。而物管公司的一位工作人员则表示：“没有侵占这事，物业管理合同里都规定好的。”
随后，记者联系上了香樟公寓原业主委员会委员周先生，作为原香樟公寓业主委员会的主要负责人，他两次参与了香樟公寓的物业管理服务合同的签订。他让记者向有关部门了解情况，在政府相关部门作出结论前恕不接受采访，“何况我早已辞去主任职务”。
但之前，这位周先生曾在接受杭州某电视媒体采访时表示：“物业管理公司没有设立过这么一个业权收益的专款专用账户”，他解释说，“因为如果按照正常面积的物管费计算，离物业管理预算缺口很大，所以就把这项收入纳入到物业管理收入里去了。”
业权收益用到哪里了？
物业合同：用于物业管理
那么，物业管理公司所说的物业管理合同到底是如何规定的？
据了解，香樟公寓业主委员会分别在2004年4月24日与2005年10月23日，与杭州香樟物业管理有限公司签订了《杭州市香樟公寓物业管理服务合同》。在这两份物管合同中，记者看到两条一模一样的条款：“经营用房按建筑面积每月每平方米16.67元租用，其租金须用于住宅区物业管理的开支。”而对于车辆停车泊位、地下车库/车位等，只是对物业管理服务费用作了规定，对其收益用途并没有明确规定。
合同中提到的“住宅区物业管理的开支”具体是指什么？是物业维修基金，还是弥补物业管理费用？如果说物业管理服务合同上的这条规定有些模糊之外，那么2005年香樟公寓财务预算报告则更能说明问题。
在这份财务预算中，停车泊位预计收入和物业经营用房两项收入都被列入了“收入”一项中。也就是说，该项收入是作为物业管理公司的收入来计算的。
业权收入到底有多少？
维权小组：保守估计每年127万元
对于物业管理公司出具的香樟公寓财务预算，业主维权小组也颇有疑问。财务预算中，停车泊位预计收入35万元、物业经营用房每年12万元，而维权小组表示，实际收入远远要超出这个数据。
陈春霞告诉记者，维权小组曾经对小区物业管理用房等租金收入做过为时半年的调查，最后得出的结论是，香樟公寓全体业主共有的每年收入多达127万元，三年则为381万元，而这还是最保守的计算。具体来说，每年的这些收入包括物业管理用房租金收入37万元，停车泊位收入60万元，游泳池、场地摊位及广告收入、小区废品收入等加起来30万元。
如果按照小区1263家住户来计算，那么每年住户在这一块上的户均收入已经达到1000多元人民币。
发问
物管费不够 能否动用业权收益？
物业管理费用不足以应付开支，是否就可以理直气壮动用业主的业权收益？
陈春霞认为，先不论物业管理公司的物业费是否够用，退一步说，即使物管费不够，也有很多途径解决。比如向业主委员会提出，要求提高物管费；即使要把这些收入弥补物管费，那也要经过业主大会表决。她肯定地说：“香樟公寓业权收益的使用问题，从未经过业主大会的表决。”
“这个合同里的有关条款，只是业主委员会跟物管公司之间签订的，业主大会没有委托业委会，业委会也没有经过业主大会授权。这些必要的程序都没有。”她说。
浙联律师事务所的副主任陈忠认为，根据国务院《物业管理条例》，对于物业共用部位、共用设施设备进行经营得到的收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会需要小区1/2以上业主参与，与会业主1/2以上同意才能通过。
而浙联律师事务所主任戴和平则表示，业权收益使用没有经过业主大会表决通过，这在程序上来说肯定是不完善的。
链接
物业合同条款需业主大会表决
据了解，今年10月1日实施的《浙江省物业管理条例》规定，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。而在之前，物业管理有关条例只是对选聘、续聘物业管理公司有规定，需要召开业主大会，有2/3以上业主同意才能通过。但物业管理服务合同条款是否需要业主大会决议，之前都没有明确规定。
业内人士认为，该条例对于今后规避物业管理公司挪用业权收益，具有重要意义。
名词解释
什么是业权
业权特指购房人在获得商品房产权的同时，对公共区域和公共设施(如楼顶广告、地面公共停车位、外立面、电梯厅、公共绿地等)所拥有的使用权和收益权。
来源：
今日早报
