[房产投资] 万科，资金链如何？？？

2、土地费用 2007年取得土地尚未支付土地款项为409亿----261.1亿元=147.9亿元，其中，万科权益土地比例约为82%，即万科应付其中的（07年取得土地存在的分期付款可能与万科07年前取得土地本期付款冲抵，不予考虑折扣）： 147.9亿元*82%=121.28亿元 2008年新增土地98.11亿元，其中万科权益比例约为（330+57.1）/479.9=81%      ，即万科应付91.11亿元*81%=73.80亿元，该部分土地应为今年新取得，可能存在分期付款因素，则假设今年年内付款比例为80%，即实际应付73.8亿元*80%=59.04亿元 08年内土地应付款：59.04+121.28亿元=180.32亿元 3、两项合计 309.3+180.32亿元=489.62亿元

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再来估算一下万科下半年可能完成的销售收入和结转情况： 4、2008年上半年万科完成销售面积265.8万平方米，完成销售金额241.3亿元，其中，5、6月份销售速度明显比去年同期下降（这是导致8月份开始万科加快销售速度的很关键的因素）；先不考虑其他任何情况，按目前的市场状况，烟客预估2008年下半年万科的整体销售情况比上半年增加30%，既241.3*1.3=313.69亿元 这，是万科主要的资金来源组成 5、结转 按万科2007 年结算面积393.7 万平方米，结算收入351.8 亿元净利润48.4 亿元；年末，尚有290.9 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1 亿元估算，假设万科今年业绩增长30%，则今年万科可能实现结算金额为461.5亿元，上半年已完成172.6亿元，则下半年将结转收入为：461.5---172.6=288.9亿元，这个数字，在烟客看来，也已经差不多了。 （注意，这里计算的结算收入并不会增加万科的现金流入，相反，却还有现金流出的问题） 按此下半年的结转收入，同时按上半年的毛利率和开发间接成本估算（（销售费用+管理费用）/结转收入=（7.09+8.16）/172.6=9%），则完成该结转收入后，理论上万科尚应支付管理费用、销售费用、所得税等计： 288.9*9%+288.9*20%*25%=40.45亿元 6、结转利润分配 288.9*20%*75%=43.34亿元 虽然说理论上这部分利润又是流出，但基于上市公司的特殊性，该流出应不会全部发生，同时，流出时点已经为09年5月，因此不予考虑该流出存在

现在可以收盘总结了： 从现金流的角度，万科2008年下半年流出由3部分组成： 1、工程建设费用 2、土地款支付 3、开发间接费用 4、短期借款归还=短期借款+一年期借款=53.50+96.12=149.62亿元 合计为：309.3+180.32+43.34+149.62亿元=682.58亿元

2008年下半年万科现金存量和可能的现金流入包括： 1、存量货币资金153.69亿元 2、下半年销售回款313.69亿元 3、59亿元的公司债发行（本周发行45亿元） 4、土地项目抵押贷款（2007年万科取得建设银行200亿授信） 合计：153.69+313.69+59=526.38亿元

结论： 1、在尚未考虑万科进行新的土地项目抵押贷款的条件下，万科2008年下半年理论资金流仍然将出现净流出 资金缺口大约在：682.58亿元----526.38亿元=156.20亿元左右 2、即使考虑下半年万科继续加大销售力度，争取销售收入比上半年增长50%，即241.3*1.5=361.亿元，也只能弥补50亿元左右，资金缺口依然存在 3、万科2007年及2008年新取得土地项目总价款为409+98.11亿元=近500亿元，只要万科完成其中的20%的土地项目抵押，就可以弥补万科2008年下半年的资金缺口 而事实上，像万科这个的大集团，帐上现金流需要保持一定的富裕，给个数字，最起码100亿元以上，那么，土地贷款要完成40%的比例； 同时，万科肯定还将继续拿地，否则这么大的公司是支持不下去的，那么以再拿100个亿的土地来说，现有的土地项目贷款将达到60%，  这    就目前来讲，有非常大的难度！！！

[quote] 原帖由 [b]疯呀钱塘[/b] 于 2008-9-4 13:12:00 发表 吞吞吐吐的不爽气，又是玩卖弄这一招！ 我看万科要是会死的话，楼主混饭吃的三流公司昆仑地产早死上100回了！ 魅力之城大打折，品质不如魅力之城的旅游红苹果也要变成烂苹果。 [/quote] 哪个裤裆里漏出来的主？ 吞吞吐吐？有本事你现找数据现写现发去      神经病