[房产投资] 万科，资金链如何？？？

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烟客蓬莱
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2008-09-04 12:09 |只看楼主 楼主
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万科八折，激起杭州楼市1000尺浪，叫好的有之，骂娘的亦有之，更有实在的主在接到短信和传闻通知后就急喉喉地跑去彻夜排对 好家伙，一天就销售了7另8落，逸品阁17套预定了15套魅力之城86套预定了78套 于是      万科乘风加推      只是不知道这次加推的是打了几折？      后续还有没有要加推的    或者更优惠的青年计划 这些暂且不表，先来说说正题：万科，有没有资金链断裂的可能？ 也许，这样的疑问有点危言耸听了 也许，等万科倒下的那一天，中国的房地产企业都已经死绝 但，这一切都不妨碍我们对万科做一些细致地分析 从而更好地看清万科大张旗鼓的促销背后到底有怎样的缘故或者难言之隐 且听一一道来：
最后编辑烟客蓬莱 最后编辑于 2008-09-04 12:10:49
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    本主题由 管理员 胡一刀 于 2008-9-11 22:37:07 执行 主题置顶/取消 操作
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    2008-09-04 12:15 |只看该用户 沙发
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    2008-09-04 12:20 |只看该用户 板凳
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    偶做板凳  听大叔讲那过去滴故事
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    2008-09-04 12:20 |只看该用户 地板
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    2008-09-04 12:21 |只看该用户 5#
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    大叔不挖坑，俺也搬张小凳子
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    烟客蓬莱
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    2008-09-04 12:34 |只看楼主 6#
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    回复: 万科，资金链如何？？？

    [font=楷体_GB2312][size=4]万科2007年年报数据显示： 万科2007年新增项目54个，总占地612万平方米，规划建筑面积1142万平方米，总土地价款409亿，期末已支付261.1亿；按万科权益计算的建筑面积934 万平方米； 2007年万科开工面积776.73万平方米，竣工面积445.32万平方米 2008年万科上半年年报数据显示： 2008年1-6月份营业收入172.6亿元（结转） 销售面积265.8万平方米，销售收入241.3亿元 上半年实际开工333万平方米，竣工157万平方米； 下半年计划开工350万平方米，竣工429万平方米； 6月30日货币资金153.69亿元 存货811.59亿元（07年数为664.73亿元） 短期借款53.50亿元 一年期借款96.12亿元 长期借款136.98亿元 2008年新增项目17个，总土地面积197.66万平方米，总规划建筑面积422.8万平方米；另外，7月份万科新增项目2个，规划建筑面积57.1亿元；合计2008年已增项目19个，规划总建筑面积479.9万平方米，其中万科权益面积387.1万平方米；总土地款98.11亿元 半年报数据还显示： 万科2007年末在建项目存货338.77亿元 2008年6月在建项目存货521.15亿元 营业收入172.55亿元，营业成本101.71亿元 销售费用7.09亿元，管理费用8.16亿元 利润总额 33.27亿元    毛利率约20% 所得税费用 10.21亿元 净利润 23.07亿元[/size][/font]
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    2008-09-04 12:38 |只看该用户 7#
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    也占个位.
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    2008-09-04 12:46 |只看该用户 8#
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    搬个凳儿
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    烟客蓬莱
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    2008-09-04 12:51 |只看楼主 9#
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    回复：万科，资金链如何？？？

    先预测2008年下半年万科可能发生的资金流出需求： 工程建设费用： （因为找不到万科总在建面积明细，只能用相关数据推测估算，相关结论可能不是很准确，见谅） 1、08年在建存货----07年在建存货+08年结转成本=08年新增工程建设成本=521.15---338.77+101.71=284.09亿元 该284.09亿元对应的是07年在建项目和08年上半年新开工的333万平方米的工程建设费用的支出 因为不明确07年期末在建数据明细，因此假设07年续建工程为固定数（X），以08年的开工跟结转数据变化对应比例考虑08年下半年工程建设费用估算；其中结转项目工程费用按300元/平方米增加成本（了解工程建设特点的都知道为什么如此考虑） 即：（350/333）*284.09+（429----157）*300元/平米=301.14+8.16=309.30亿元 该费用为估算的万科为完成今年项目开发计划的工程成本开支；
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    有点慢滴,搬张棉床午睡占坑2不误
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